一、贷款多少合适。
按照现在的房贷政策，首套只需要15%的首付额度就够了，有人主张尽力放大杠杆，这样行吗？我认为这需要分别两种策略去分析，一是短期路线，以赚取买卖价差为主要目的，以测算杠杆为主，要上杠杆则必须房产的涨幅速度要高于资金成本，也就是至少要高于年化3.15%，如果经过评估后认为这套房的未来3-5年的涨幅高于3.15%（测算方法详见上一章节），则应当尽量放大杠杆。反正，则应当放弃这次投资。
二是长期路线，这是我重点分析的路线，因为第一种路线现在越来越难以实现，风险非常大。长期路线就是资产保值路线，以固定资产的方式实现资产的长期保值，这里，首先需要假定房产价格是不会发生大的波动的。或者说，是不会这套房买来不是为了卖的。这种路线比较三个数据，一是贷款的利率，二是个人的投资收益能力，三是通货膨胀率。我的逻辑关系是，如果个人的投资收益能力高于贷款利率且高于通货膨胀率就应该尽量多贷款；如果个人的投资收益能力低于贷款利率或低于通货膨胀率就应该尽量少贷款，因为多拿回来的钱赚不回付出去的成本。
二、用什么贷款合适。
现在深圳的房贷利率是LPR-45，也就是3.15%，公积金贷款是2.85%，这是一条测算基准。其他贷款方式如果高于这个数值就应该选择房贷，低于这个数值就应该选择这种低的贷款。现在已知低于房贷利率的贷款有2种，一种是经营贷、一种是消费贷（信用贷），经营贷有的银行可以做到2.55%，额度是房价7成，最长3年，使用经营贷后无法转回房贷，这是一个比较大的缺点；消费贷（信用贷）有30万的（或者更高一些），利率各个银行差距比较大，得根据实际情况评估，但有个缺点，申请了这种贷款之后，房贷申请会受影响。所以，房贷仍然是最可靠的贷款方式。