前段时间把福州几个板块都水了一篇，不过对于远郊板块都没有提及。
今天就顺着聊完福州湾，看看三江口，这个最突出的远郊板块，局势如何。
板块划分
三江口：闽江、乌龙江、马江三江交汇处，2019年福州发布了片区规划。
片区范围：北至魁浦大桥，西至高速连接线，东、南至闽江乌龙江，规划范围总面积12.38平方公里，规划居住人口规模约8.80万人。
片区定位：“东进南下”的轴线的中部重要节点，是承载疏解老城、连接滨海新城的重要地区。
片区划分：樟岚片区、梁厝片区、下洋片区、清富片区。
分析：对于板块而言，沿江而建，被城门山、清凉山隔断，整体呈现一个汤匙的形状，对于这样的地形，在开发的角度来说，其实不算太理想。
最简单的案例，板块对岸的马尾东江滨，同样是长条狭长形状，被山体隔断。
对于板块而言，从北到南，分成了四个片区，不过开发的时间有一定差异。
以南端的清富片区起步，泰禾福州湾的千亩项目是代表，随后就是配合清华附中的引入，开发樟岚片区，后来梁厝片区，配合梁厝等文化、旅游配套，形成混合居住区，最后的下洋片区，定位总部大楼的商务区。
板块优势在于，虽然定位远郊新区，不过配套的投入还是不少。
交通：地铁1、6号线在此交汇，三江口大桥、道庆洲大桥、乌龙江大桥等
教育：清华附中、麦顶三江口校区、十六中三江口校区、一附小用地，八中高中部等
其他：嘉里中心、梁厝街区、海峡艺术中心、南江滨公园等
预期上，还有目前规划的植物园、三江口CBD等。
可以说虽然当初的陆家嘴口号过于高调，不过在配套上投入已经远强于不少远郊新区。
当然，看上去板块有不错的底色，不过实际情况可能并没有想象的简单，下面从楼市的最基础的数据：土拍+库存。
板块土拍
对于板块而言，部分安置房没有纳入官方土拍，数据整理如下：
对于板块而言，2011年推出一幅600亩的综合用地，最终被新海岸旅游底价拿下，楼面价仅314元。
基本等于白送。
对于地块分成东西，东地块200亩，住宅用地，容积率3.5，西地块400亩，商服用地，建设文化娱乐、旅游酒店等。
旅游用地(西地块)的总投资应不低于15亿元。
西地块中的文化娱乐设施应在交地后两个月内开工，确保在2012年国庆节完工并投入运行。
东地块及西地块中的旅游酒店在交地后1年内开工，自取得施工许可证后3年内完成主体建设。
上述建设项目若未能按期完成，每延期一日，应支付地价总额0.3‰的违约金。
这幅地块，相信大家应该知道是谁了。
即在2017年被泰禾收购后的并入千亩规模的泰禾福州湾。
其中东地块，即目前的三江城一二期，西地块即定位400亩的文旅城，目前停工。
至于为何楼面价这么低，从地块出让条件也可以发现，这样的出让，主旨是让房企去承担公建的开发。
按当初的规划，2012年完工投入，延期一日，地价总额0.3‰，如果套用这个公式，不考虑复利，11年时间，违约金达到120%。
在找资料的时候发现，2011年前后，对于整个福州也是颇有意义。
当时除了三江口这幅地块外，福州郊区的文旅项目，不少房企都入局。
从2009年，福州首个文旅项目永泰的唐乾明月，开启，资料如下：
融侨的闽侯双龙温泉项目，面积2000亩，预计投入3亿美元
融汇集团的桂湖温泉项目，面积1218亩，将投资40亿元
郭氏集团的闽商生态公园项目，面积约3407亩，规划投资35亿元
冠城大通的海西文化创意产业园，面积3030亩，计划投资32.5亿元
名城的永泰项目，面积4000亩，计划投资120亿元
世纪金源的罗源湾滨海新城，总面积5740亩
世纪金源的贵安新天地，面积7500亩
世茂的鼓岭旅游项目，面积327亩
世茂的闽侯旅游地产，面积528亩
除了这些项目外，还有琅岐的恒大项目，后来搁浅后，前几年又传出六旗项目。
除此之外，还有印象更深刻的帝封江华侨城项目，占地600亩，投资总额不低于100亿元。
最终这些项目的处境，虽然大部分都拿地开发。
不过发展全部都是打着文旅的口号，低价拿地，卖住宅，配建的文旅落地的寥寥无几。
目前的处境：一地鸡毛。
比如2009年的首个项目唐乾明月，搜索出来的信息是：2021年相关媒体的报道，这个项目靠山上引泉水来用，由于近两年干旱，停水了。
可以说相比于所谓的房价跌了，这些文旅项目的处境，只能说魔幻。
扯得有点远，回归三江口板块。
项目在2011年土拍后，并没有带出太大的热度，2014年下洋片区推出百亩地块，被万科拿下，即目前的万科云城。
时间一下来到了2017年，三江口正式横空出世，配合泰禾在东二环、五四北的表现，房企收购了两家企业股份后，泰禾福州湾面世。
当初2011年的那个文旅项目，泰禾接手后，看上去有了更理想的未来。
配合福州楼市的启动，整个市场异常躁动，此时对于远郊新区的炒作，显得更加轻而易举。
此时，第一个韭菜，就是中海，以触发限价+竞配保障房，楼面价1.8W+拿地，目前1.5W在售，去化率不足50%。
随后福州安商房出现，世茂拿下清富片区的80%安商房，配合极快的周转，上市以1.7W+车位做到93%的去化率。
后来清富片区，又一个韭菜，新区集团，以楼面价1.4W拿地，打造改善的洋房，3年卖了56套。
伴随着清富片区的开发，板块的北部樟岚片区，也开始启动，不同于南部靠泰禾，北部引入清华附中。
其中代表的项目：
嘉里拿下215亩的混合地块
正荣拿下165亩的安商地块
大东海拿下389亩的TOD地块
三个非常有代表的地块，合计760亩。
最终嘉里和正荣的住宅，全部依靠这个学校，做到高溢价清盘。
最终，大东海独守空房。
2019年，梁厝片区推出，古厝集团开发古建街区，龙湖和中梁入场拿地，全部纯商定位，随后远洋入局，三个房企成了板块尾声的代表。
随着2021年回暖过后，板块推出下洋巨型旧改，新榕拿下207亩的安商地块。
当时还推出了宗地2021-39号，372亩纯商，最终开拍前取消。
后来被分割成144亩出让，被新区集团兜底拿下，此时回首会发现，新区集团成了最深耕的房企。
去年底，拿出樟岚的纯商地块，给出划片承诺，被榕发兜底拿下，楼面价1.1W。
此时的大东海，懵了。
回顾板块的土拍，会发现三江口错过了福州土拍最火热的2015-2016年，看上去房企应该比较安全。
不过从最终的发展来看，真正能做到功成身退的屈指可数。
2021年万科金域缇香，算是一个代表。
除此之外，世茂可能也算。
不过三江理想城建成危房，最终退款收尾。
综上，三江口即便没有在火热的时间供应，但是入场的房企，基本都是来了就别想走。
代表有很多，典型：中海、大东海。
库存情况
对于板块的库存，以目前出让和在售的情况：
分析：对于板块的库存，出让了三幅地块还未上市，这三幅地块面积合计426亩，除了新榕是安商房外，剩余都是纯商。
按计容面积计算，预计会有3400套左右。
对于目前在售楼盘，库存最大的就是江山府，还有3000套左右。
梁厝周边的三个纯商盘，景粼天筑、星海天宸、远洋天赋，合计1700套。
清富片区的锦江城、保交楼的福州湾等，合计1352套。
整体合计接近1w套。
如今火热的南二环四大金刚，也不过约等于一个江山府的体量。
如此体量的库存，再配合近一年多的去化情况。
2022年去化1384套，2023年4个月426套。
按这个去化计算周期，达到7年左右，其中大东海达到17年左右。
这样的数据，并不是局部的写照，而是有一定参考力的数据了，所以购房者应该都懂了。
当然供应还没结束。
比如上面说的巨型下洋纯商，只是被分割了，还有230亩还供应，预计还能供应2000+套。
很明显三江口的土拍，如果是住宅，还敢进场的，就算是国企也是勇士。
对于购房者，可能也是来了别想走。
盘点总结
关于三江口的发展，当初以文旅项目做辅助，虽然目前发展不理想，但是得到的资源，绝对是不低的。
一个教育配套的引入，就已经是福州大部分板块望尘莫及的，看看同样是仓山区的南二环、奥体等。
村小翻新扩建都一拖再拖，更别谈名校引入，建校区等。
作为对比，在三江口，不是个名校，都不好意思引入进去。
如今的局面，可能很多原因会归咎于泰禾暴雷，亦或是滨海新区等吸血。
只能说有一定关联，但是可能即便没有他们，三江口的处境也不会比现在强太多。
一个远郊新区的崛起，配套城建都只是第一步而已。
三江口只不过在第一步上，就出了小问题。
回到板块目前最大的规划，CBD，定位三江口总部经济集聚区。
亚升总部，这个2019年拿地的项目，4年后终于核发了施工许可证。
同时期，宣称要入驻的永辉总部，出现在2023年鼓楼的规划里面。
这或许就是福州的现状，建不完的CBD，招不来的企业！
如今的三江口，四大片区都做到一定规模开发，在城建上已经有所改变。
不过失去人口红利的时代，即便CBD建成，也不过是新增一群摩天空楼而已。
只能说面对天量库存，三江口能出的招已经不多了。